Концептуальные положения Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Подробности

Создано 22.10.2018

Согласно Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ) и Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Закон № 339-ФЗ),изменен подход законодателя к регулированию общественных отношений в сфере индивидуального жилищного строительства.

Во-первых, законодатель отступил от разрешительного порядка в сфере индивидуального жилищного строительства, заменив его на уведомительный.

Положения частей 9 – 9.2 статьи 51 ГрК РФ признаны утратившими силу.

С 04.08.2018 лицо, желающие осуществить строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, обязано уведомить уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о планируемом строительстве (часть 1 статьи 51.1 ГрК РФ в редакции Закона № 340-ФЗ).

Уполномоченный орган в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства.

По итогам рассмотрения уведомления направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

При этом, в силу части 13 статьи 51.1 ГрК РФ в редакции Закона № 340-ФЗ ненаправление указанными органами в установленный срок уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве.

Указанной норме корреспондируют изменения, внесенные Законом № 339-ФЗ в пункт 1 статьи 222 ГК РФ.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ, не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик обязан направить уведомление об окончании строительства.

По итогам рассмотрения уведомления об окончании строительства уполномоченный орган направляет застройщику уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований для направления такого уведомления.

Во-вторых, изменен порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства.

В силу части 16 статьи 55 ГрК РФ и части 1.2 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства, могут быть поданы в орган регистрации прав исключительно через уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления.

Согласно части 16 статьи 55 ГрК РФ, уведомление об окончании строительства должно содержать, в том числе, сведения о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав. К уведомлению об окончании строительства, в частности, прилагаются:

- технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома;

- заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, представленный застройщиком технический план, а в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, также заключенное между правообладателями такого земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом) посредством отправления в электронной форме, о чем уведомляет застройщика способом, указанным им в уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

В случае ненаправления в установленный срок уполномоченным органом указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, технический план, соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности запрашиваются органом регистрации прав у таких органов государственной власти или органа местного самоуправления по правилам, предусмотренным частью 2 статьи 33 Закона о регистрации.

Таким образом, законодатель запрещает органу регистрации прав осуществлять государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав по документам, представленным заявителем непосредственно в орган регистрации прав.

Нарушение указанного правила влечет значительные имущественные последствия.

В случае осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по документам, представленным заявителем непосредственно в орган регистрации прав, возникает высокая вероятность отличия документов, по которым органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, принято решение о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, от документов, представленным застройщиком непосредственно в орган регистрации прав.

Соответственно, нарушение изложенного выше правила с высокой долей вероятности может привести к государственной регистрации прав на объект самовольного строительства.

Частью 2.1 статьи 66 Закона о регистрации определены отдельные составляющие убытков, которые подлежат взысканию с органа регистрации прав за счет казны Российской Федерации в случае государственной регистрации права на самовольную постройку. В размер убытков включаются:

1) рыночная стоимость здания, сооружения или другого строения в случае их сноса;

2) разница между рыночной стоимостью созданных здания, сооружения или другого строения и рыночной стоимостью таких здания, сооружения или другого строения, определенной исходя из их параметров, соответствующих установленным требованиям, в случае их приведения в соответствие с установленными требованиями;

3) убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками здания, сооружения или другого строения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода;

4) расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями в случае, если такие снос или приведение в соответствие с установленными требованиями осуществлены указанным лицом.

При этом, в силу части 2 статьи 67 Закона о регистрации государственный регистратор прав обязан возместить убытки, причиненные органу регистрации прав своими незаконными действиями (бездействием). В случае умышленного причинения вреда убытки возмещаются в полном объеме.

В целях исключения случае нарушения прав граждан, требований законодательства государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав должны осуществляться, по общему правилу, в соответствии с изложенной выше процедурой.